[박프로의 자산노트] 상가 임대사업자 필독! 2026 간주임대료 부가세 신고 완벽 가이드

안녕하세요, 박프로입니다.

매년 부가가치세 확정 신고 기간이 다가오면 실무자들을 가장 괴롭히는 것이 바로 ‘간주임대료’입니다. 오늘은 복잡한 이론은 빼고, 상가 및 오피스 임대사업자와 세무회계 실무자가 반드시 알아야 할 간주임대료 부가세 신고 방법과 회계처리를 명쾌하게 정리해 드립니다.

특히 보증금 수령 시기에 따른 계산법이나 상계 처리 기준, 그리고 헷갈리는 윤년 계산과 회계처리가 고민이셨다면 이 글 하나로 완벽하게 해결해 드리겠습니다. 🏢

1. 간주임대료 부가세 신고란? (주택 제외 🙅‍♂️)

부동산 임대 용역을 제공하고 월세 외에 보증금(전세금)을 받는 경우, 이 보증금에서 발생하는 이자 수익만큼을 임대료로 간주하여 과세하는 제도입니다. 이를 정확히 계산하여 간주임대료 부가세 신고를 진행해야 합니다.

이 제도는 임대인 간의 과세 형평성을 맞추고 부동산 투기를 억제하기 위해 도입되었습니다. 실제 거래가 아닌 세법상 간주되는 수익이므로 세금계산서를 발행하지 않는 것이 특징입니다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 과세 대상입니다.

• 상가, 사무실, 공장 등: 과세 대상 ⭕ (계산 필수)
• 주택(아파트, 빌라 등): 면세 ❌ (부가가치세법상 계산 안 함)

즉, 회사가 보유한 ‘사택’이나 ‘주거용 오피스텔’을 임대했다면 신경 쓰지 않으셔도 됩니다. 오직 상가/사무실 임대 시에만 간주임대료 부가세 신고가 필요합니다.

2. 계산 핵심 포인트 📅

간주임대료 부가세 신고 시 가장 중요한 것은 ‘보증금 적수(일수)’의 정확한 판단입니다. 다음 세 가지 상황을 꼭 유의하세요.

① 보증금을 미리 받았다면?

임대차 계약 시작일은 2월 1일인데, 보증금 잔금은 1월 25일에 미리 입금받은 경우입니다.

• 결론: 실제 ‘임대 용역의 제공 개시일(2월 1일)’부터 계산합니다.

간주임대료는 단순한 자금 운용 수익이 아니라 ‘부동산 임대 용역에 대한 대가’이기 때문입니다. 따라서 돈을 먼저 받았더라도, 임차인이 실제로 입주하여 사용(용역 제공)하기 시작한 날부터 일수를 계산하여 신고해야 합니다.

② 임대료 미납으로 보증금과 상계했다면?

임차인이 월세를 연체하여 보증금에서 밀린 월세를 차감(상계)한 경우입니다.

• 결론: 상계한 날부터는 해당 금액만큼 간주임대료를 계산하지 않습니다.

보증금과 연체 임대료를 상계하면 회계상 임대보증금 부채가 감소하기 때문입니다. 따라서 상계 처리일 이후부터는 줄어든 보증금 잔액을 기준으로 간주임대료 부가세 신고를 진행하면 됩니다.

③ 1년은 365일? 윤년(366일) 체크 필수!

간주임대료 계산 공식은 (보증금 x 일수 x 이자율) / 365입니다. 하지만 주의할 점이 있습니다.

• 결론: 2월이 29일까지 있는 ‘윤년’에는 분모를 366일로 적용해야 합니다.

보통 1년은 365일이지만, 4년에 한 번 돌아오는 윤년(예: 2024년, 2028년)에는 1년이 366일이 됩니다. 세법상 해당 과세기간이 윤년에 속해 있다면 366일로 나누어 계산해야 정확한 금액이 산출됩니다. (2025년, 2026년은 평년이므로 365일 적용)

3. 2026년 간주임대료 이자율: 3.1% 📉

매년 기획재정부령으로 정하는 정기예금 이자율을 적용해야 합니다. 신고 전 적용된 간주임대료 이자율을 반드시 확인하세요. 2024년까지는 3.5%였으나, 2025년부터 현재(2026년)까지는 3.1%로 인하되어 적용되고 있습니다.

• 2024년 귀속분: 3.5% (윤년 366일 적용)
• 2025년 ~ 2026년 현재: 3.1% (평년 365일 적용)

4. 실무자를 위한 간주임대료 부가세 신고서 작성법 ✍️

간주임대료는 세금계산서를 발급하지 않는 ‘기타(정규영수증 외) 매출’입니다. 신고서 작성 시 다음 두 가지를 체크하세요.

1. [매출세액] 란: ‘기타(정규영수증 외)’ 란에 간주임대료 금액 입력 (세액 10% 자동 계산)
2. [과세표준명세서] 란 (★중요):

법인사업자의 간주임대료는 부가세법상 과세표준에는 포함되지만, 매출(수입금액)은 아닙니다. 따라서 과세표준명세서 작성 시 ‘수입금액 제외’ 란에 해당 금액을 기재해야 합니다.

💡 참고: 혹시 ‘수입금액 제외’ 란에 기재하지 않았더라도 큰 문제는 없습니다. 추후 법인세 신고 시 [조정후 수입금액명세서] 단계에서 올바르게 조정하면 됩니다.

5. 회계처리 (분개) 예시 💻

간주임대료 부가세 신고 후 회계처리는 원금이 아니라, 납부해야 할 세액(10%)만 비용으로 처리합니다.

[분개 예시]

상황: 간주임대료가 1,000,000원 산정되어, 부가세 100,000원을 납부해야 할 때

• (차) 세금과공과 100,000원 / (대) 부가세예수금 100,000원
• 차변: 회사가 부담하는 세금이므로 비용(판관비 등) 처리
• 대변: 부가세 신고 시 납부해야 할 부채(예수금) 증가

📝 박프로의 요약 노트

1. 주택은 면세, 상가만 신고 대상이다.
2. 보증금 선납 시에도 계산은 실제 입주(임대 개시)일부터 한다.
3. 임대료 상계 시 잔액 기준으로 계산하며, 윤년에는 366일로 나눈다.
4. 신고서 작성 시 ‘수입금액 제외’ 란에 기재한다.
5. 회계처리는 세액(10%)만큼만 잡는다.

오늘 포스팅이 여러분의 간주임대료 부가세 신고 업무에 실질적인 도움이 되셨기를 바랍니다. 다음 포스팅에서는 ‘법인사업자와 개인사업자의 간주임대료 차이’에 대해 더 자세히 다루도록 하겠습니다.

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